უძრავი ქონების გაყიდვებში შიდა განვადებების მზარდი წილი საყურადღებოა - ასე აფასებს უძრავი ქონების კომპანიების RENTALS-ისა და Eristavi Estates-ის დამფუძნებელი სექტორში არსებულ ვითარებას.
საქმე ისაა, რომ თიბისი კაპიტალის კვლევის თანახმად, 2025 წლის 10 თვეში თბილისის უძრავი ქონების პირველად ბაზარზე გაყიდვების 73% შიდა განვადებებზე მოდიოდა, იპოთეკით ბინას მომხმარებელთა მხოლოდ 7% ყიდულობს, ნაღდი ანგარიშსწორებით კი 20%.
როგორც BMG-სთან ზურაბ ერისთავი აღნიშნავს, გაყიდვებში შიდა განვადებების 70%-ზე მეტი წილი საკმაოდ მაღალი მაჩვენებელია. მისი შეფასებით, დეველოპერების მხრიდან მყიდველების გადამხდელუნარიანობის ჯეროვნად შეფასება ვერ ხდება, რამაც შესაძლოა, სამომავლოდ თავად დეველოპერებს შეუქმნას პრობლემები.
“კვლევა გვაჩვენებს, რომ მიმდინარე გაყიდვების 73% დეველოპერების შიდა განვადებებზე მოდის, რაც ძალიან დიდი მოცულობა. ბანკსაც უჭირს საკუთარი კლიენტების ე.წ Cash flow-ს მართვა და დეველოპერს ამისი ცოდნა შესაძლოა, არც ჰქონდეს. ამიტომ მიმაჩნია, რომ შიდა განვადების ნაწილი ზედმეტ დამატებით ყურადღებას მოითხოვს. ვთვლით, რომ უძრავი ქონება გაყიდულია, თუმცა ძალიან დაბალი ზღუბლით არის ეს გაკეთებული, იმიტომ, რომ ზოგ დეველოპერს საერთოდ არ აქვს წინასწარი შენატანი, ზოგს 1500 დოლარი აქვს, ზოგს 5% აქვს. ანუ ეს პრაქტიკულად არანაირ ბერკეტს არ აძლევს დეველოპერს იმისთვის, რომ სიტუაცია გააკონტროლოს.
ბანკმა იცის თავისი საქმე და იცის ვინ დააკრედიტოს და თავის რისკებს შესაბამისად მართავს. დეველოპერს ეს უნარ-ჩვევა და ცოდნა არ აქვს. დეველოპერი ყველას აძლევს ბინას, ვინც მოდის რაღაც განაცხადით ყიდვასთან დაკავშირებით. აი, აქ ვხედავ მე რისკს. როგორც წესი, დეველოპერების მშენებლობის დაფინანსება მიმდინარე გაყიდვებით ხდება. მიმდინარე გაყიდვების სტრუქტურაში კი 73% არის შიდა განვადება. ანუ ეს იმას ნიშნავს, რომ ყველამ თუ არ გადაიხადა თავის დროზე, დეველოპერს პრობლემა ექმნება. ეს რომ იყოს ბანკების არხებში იყოს, მაშინ ბევრად უფრო მეტი ცოდნა გვექნება ამ პროცესების შიგნიდან, რამდენად კარგი მსესხებლები არიან ეს მყიდველები და ა.შ.”, - განაცხადა ზურაბ ერისთავმა.
ცნობისთვის, საქართველოს ეროვნული ბანკი უძრავი ქონების სექტორში საკრედიტო წესების ცვლილებებზე მუშაობს, რომელიც დეველოპერების შიდა განვადებების პრაქტიკის შემცირებას და იპოთეკური სესხების ხელმისაწვდომობის ზრდას ისახავს მიზნად. სებ-ში აცხადებენ, რომ ცვლილებები პასუხისმგებლიანი დაკრედიტების სტანდარტებს გააძლიერებს და მომხმარებელთა უფლებებს უკეთ დაიცავს.
