„თიბისი კაპიტალის“ კვლევების სამსახურის უფროსის ირინა კვახაძის განცხადებით, უძრავი ქონების ბაზარზე ჭარბი მიწოდების რისკები არ არსებობს. ამის შესახებ მან BMGTV-ის გადაცემა „წერტილთან“განაცხადა. „უძრავი ქონების რადიკალურად გაიფებას არ ველით, ქირის ფასი შემცირდება“ - ამბობს ის. კერძოდ, „თიბისი კაპიტალის“ კვლევების სამსახურის უფროსის თქმით, მოსალოდნელია, გასაყიდი ფასის 5-7%-ით შემცირება, ხოლო ქირის ფასი 2024 წელს, დაახლოებით, 16%-ით შემცირდება. ამასთან, ინტერვიუში ირინა კვახაძემ დეტალურად ისაუბრა იმ ფაქტორებზე, რაც უძრავი ქონების მოთხოვნასა და ფასზე მოქმედებს და რატომაც საცხოვრებელი ბინების მკვეთრად გაიაფება მოსალოდნელი არ არის.
- უძრავი ქონების ქირის ფასების დინამიკა და სექტორში დაგროვილი რისკები ეროვნული ბანკის მიერ დასახელებულ ფინანსური სტაბილურობის ოთხ მთავარ რისკს შორის მოხვდა. რამდენად რეალურია ამ რისკების რეალიზების ალბათობა?
- ეროვნული ბანკის მიგნებები თანხვედრაშია „თიბისი კაპიტალის“ მიგნებებთან, რაზედაც 2022 წლიდან ვსაუბრობდით, რომ ქირა და უძრავ ქონებაზე ამონაგები ანუ კაპიტალიზაცია, რომელიც უძრავი ქონების, როგორც საინვესტიციო აქტივის მიმზიდველობის საზომია, მნიშვნელოვნად იყო გაზრდილი და ეს ნიშნული ვერ შენარჩუნდებოდა გრძელვადიანად, ვინაიდან ეს არ იყო გამოწვეული ფუნდამენტური ფაქტორებით; ვიცით, რომ უძრავ ქონებაზე მკვეთრი მოთხოვნა ერთჯერადი ფაქტორით - მიგრაციით იყოს განპირობებული. ჩვენი ანალიზის ერთ-ერთი მთავარი გზავნილიც იყო ის, რომ საშუალოვადიან პერიოდში ქირის ფასი და უძრავ ქონებაზე ამონაგები დაიწყებდა შემცირებას და გრძელვადიან საშუალო ნიშნულთან დაბრუნებას. დღეს რომ შევხედოთ, თბილისში უძრავ ქონებაზე ამონაგები 11%-ს შეადგენს, გრძელვადიანი საშუალო ამონაგები 8-8,9%-ია, თუმცა შარშან 13% იყო და ბათუმში კიდევ უფრო მაღალი - 14-15% იყო, თუმცა ვხედავთ, რომ უძრავი ქონების კაპიტალიზაცია მცირდება და კიდევ დაბლა წამოვა...
- ბოლო თვეებში უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა მცირდება, მაგრამ ზრდას განაგრძობს გასაყიდი ფასიც და ქირაც. ეროვნული ბანკი ფინანსური სტაბილურობის ანგარიშში წერს, რომ ბაზარზე აქტივობის შემცირების შემთხვევაში, ჭარბი მიწოდების რისკი, შესაძლოა, გაიზარდოს... ეთანხმებით?
- ვიდრე რისკებზე ვისაუბრებთ, მნიშვნელოვანია დავაჯგუფოთ რა ფაქტორები განსაზღვრავენ მოთხოვნას, სულ ორი ძირითადი ჯგუფია - ფუნდამენტური ფაქტორები და ერთჯერადი ფაქტორი მიგრანტების გაზრდილი ნაკადის სახით, რაზედაც ყველა ვსაუბრობთ. „თიბისი კაპიტალის“ კვლევები ადასტურებს და სებ-ის ანალიზშიც ასეა, რომ უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის ზრდის მიმართულებით მოქმედი ფუნდამენტური ფაქტორები ძალიან ჯანსაღია - კერძოდ, გრძელვადიან პერიოდში ოჯახის ზომა მცირდება ანუ თაობები ცალკე გადადიან საცხოვრებლად, რაც უძრავ ქონებაზე მოთხოვნას ზრდის; ასევე, იზრდება ურბანიზაციის დონე - ესეც დადებითად მოქმედებს მოთხოვნაზე; გარდა ამისა, შემოსავლის და ხელფასების ფაქტორსაც თუ შევხედავთ, აქაც ზრდის ტენდენციაა; რაც შეეხება დროებით ფაქტორს ანუ მიგრანტების წვლილს უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის ზრდაში - მათმა უმეტესმა ნაწილმა იქირავა ბინები, მცირე რაოდენობამ კი იყიდა, მაგრამ რადგან მოთხოვნა იყო მაღალი, ჩვენ მოგვინდა უძრავი ქონების საინვესტიციო მიზნობრიობით ყიდვა, ვინაიდან ამონაგები გაიზარდა; ეს ფაქტორი იწურება ნელ-ნელა და ამის მოწმენი ვართ. თქვენ ახსენეთ, რომ უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის კლების ტენდენცია ჩანს და ეს სიმართლეა როგორც თვე-თვესთან შედარებით, ისე - წლიურად, თუმცა ეს იმას ნიშნავს, ერთჯერადი ფაქტორი იწურება და ბაზარი ზრდის ორგანულ მაჩვენებელს უბრუნდება. ამდენად, იმის გამო, რომ ფუნდამენტური ფაქტორები, რაც უძრავ ქონებაზე მოთხოვნას ზრდის, ისევ არსებობს, გვაქვს დადებითი მოლოდინი და ჭარბი მიწოდების რისკთან დაკავშირებით განსაკუთრებული შიშები არ გვაქვს.
- ვინც უძრავ ქონებას ფლობს, აწყობს მისი გაძვირება, მაგრამ ვისაც შეძენა სურს - ფასის კლება, თუმცა მიუხედავად ბაზარზე აქტივობის შემცირებისა, თქვენი პროგნოზით, უძრავი ქონების გაიაფება ნაკლებადაა მოსალოდნელი?
- ფასების მიმართ მოლოდინზე როდესაც ვსაუბრობთ, მნიშვნელოვანია გავიგოთ, რა მიზეზით იზრდება ფასები - უძრავი ქონება მხოლოდ მოთხოვნის ზრდას არ გაუძვირებია. რამდენიმე მიზეზი იყო, რამაც შარშან უძრავ ქონებაზე ფასების ზრდას შეუწყო ხელი; პირველი ფაქტორი იყო ლარის კურსი - ეროვნული ვალუტის გამყარებამ განაპირობა დოლარში უძრავი ქონების ფასის მნიშვნელოვანი ზრდა; ასევე, მნიშვნელოვანი ფაქტორი იყო სამშენებლო მასალებზე ფასების ზრდა, რომელიც პანდემიის პერიოდში დაიწყო და გაგრძელდა შარშანაც, თუმცა 2023 წელს უკვე ვხედავთ დასტაბილურებას - მცირე მერყეობაა, მაგრამ რადიკალურად - არა, რაც საბოლოო ჯამში, უძრავი ქონების ფასსაც ეტყობა - მნიშვნელოვანი მერყეობა არ ჩანს; მესამე ფაქტორია - გაძლიერებული მოთხოვნით განპირობებული ფასის ზრდა. სწორედ იმიტომ, რომ ამ სამი ფაქტორის შედეგია გასაყიდი ფასის ზრდა, ფასები შესაძლოა, დაკორექტირდეს, მაგრამ ამას მტკიცებით ფორმაში ვერ ვიტყვით. დინამიკას უნდა დავაკვირდეთ - როგორც ტრანზაქციებს, ისე ახალი სამშენებლო ნებართვების გაცემას. ეს უკანასკნელი წლის ბოლოსთვის, შესაძლოა, შემცირდეს ენერგოეფექტურობის კანონის გამო ანუ შესაძლებელია, ნებართვების რაღაც ნაწილი კანონის ამოქმედებამდე იყოს აღებული. სწორედ ამიტომ, ჩვენ არ ველოდებით, რომ უძრავი ქონების გასაყიდი ფასი რადიკალურად დაკორექტირდება; თუ ბაზარზე უძრავი ქონების მიწოდება გაიზრდება და აქტივობა შენელდება, შესაძლოა, გასაყიდი ფასი კლების მიმართულებით დაკორექტირდეს, მაგრამ არა - დრამატულად, უფრო - 5-7%-ის ფარგლებში. ქირის შემთხვევაში კი, ნამდვილად ველოდებით, რომ 2024 წელს წლიურად უძრავი ქონების ქირის ფასი, დაახლოებით, 16%-ის ფარგლებში შემცირდება და ეს ტენდენცია მომდევნო 2-3 წლის მანძილზე გაგრძელდება.
- მიმდინარე ტენდენციების გათვალისწინებით, როგორ აღწერდით საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარს და რა არის მთავარი რისკი?
- უძრავი ქონების ბაზარი არის სტაბილური. ფუნდამენტური მოთხოვნების ფაქტორი არის ჯანსაღი. ერთჯერადი მოთხოვნის ფაქტორები, რომელმაც 2022 წელს გამოიწვია ძალიან დიდი ზრდა, როგორც გაყიდვების, ისე ფასის, ამოწურულია და განსაკუთრებული მოლოდინი აღარ უნდა გვქონდეს, რომ მოთხოვნას მკვეთრად გაზრდის. მოკლედ, შეგვიძლია ვთქვათ, რომ უძრავი ქონების ბაზარი ზრდის ბუნებრივ ტრაექტორიას უბრუნდება; იმ დათქმით, რომ კიდევ დამატებითი ფაქტორი არ დაგვემატება, 2-3 წელიწადში, უძრავ ქონებაზე ამონაგები დაახლოებით, 9% იქნება. რაც შეეხება მთავარ რისკს - ეს არის გლობალური რისკები, რომელიც ჩვენს ბაზრებსაც ეხება, ვინაიდან საქართველოს ეკონომიკა არაა იზოლირებული და რისკები ჩვენზეც გადმოდის.
თბილისის რომელ უბნებში ღირს ყველაზე ძვირი/იაფი ბინა/სახლი? - საქსტატმა მესამე კვარტალის უძრავი ქონების ინდექსი 23 ოქტომბერს გამოაქვეყნა.
